マイホーム論争に決着をつけた(経費)

『持ち家派か賃貸派か?』この論争は永遠に付きない論争のように思います。僕は持ち家で育ち、現在は賃貸に住んでいるどちらも経験している人間です。どちらも経験した上で自分なりの結論を出すことができたと思います。



賃貸でいく

結論から言うと僕は今後、賃貸で行こうと思っています。お金の勉強をしていくうちに自分の中でお金の価値観というか理論というか固まりつつあります。
なぜ賃貸派という結論に達したか住宅ローンで引っかかる点を見ていきたいと思います。

ローンの本質

まずは金利について考えて見たいと思います。政府はゼロ金利を進め、今や住宅ローンは10年固定金利でも1パーセントを切るような超低金利です。低金利政策は家を買おうと考える人にとってはとても良いタイミングであるというのが一般的な意見だと思います。
僕は低金利だから家を買うという考え方は違うんではないかと思っています。利子が安くても借金であることは変わらないですよね。喜んで借りるのにはどうしても違和感を覚えてしまいます。やっぱり借金は借金ですよ。
『住宅ローンは通常の借金とは違うから』という意見も多数聞くところですが、返済期間が長いということと低金利であること以外は借金であることと何も変わらないと思います。多額の金額が借りられるのも返済能力と共に担保を取っているからに過ぎないんですよね。返せなければ担保不動産を競売して回収できるしなおかつ大半は保証会社がついているので、貸主である銀行は損をすることがありません。保証会社の費用も購入者負担。守られるのは銀行です。銀行のための保証会社の費用を住宅ローンを組む個人が支払うんですよね。まあ賃貸も同じなんですが納得のいかない部分です。

これ以上は話がそれてしまうので保証会社っておかしくないか?というのはまたの機会に書きたいと思います。

支出のための借り入れ

僕自身の考え方として借金をするときはそれ以上の利益を得られるとき以外してはならないという考え方です。
住宅ローンは自分が住むために金を借りて生活をするので利益を生むことができません。収益を生むための借り入れには理解できるのですが、住宅購入のための借金は損失が大きいと思います。利子分の返済をしても十分の利益が出せる借金であればよいのですが、住宅ローンを借りたところで金銭的な利益は生み出すことができません
加えて言うと今後この低金利が続く可能性はどれだけあるのかもはっきり言ってわかりません。10年での返済計画を立てて固定金利を組めているのであれば、35年で組んでいるのであればこの10年で金利が上昇した場合、返済額がぐっと増える可能性も十分にあり得ます。
最近は低金利の恩恵か住宅ローンの金額も不動産の価格も軒並み増加しているという印象を受けます。その結果返済額は増加しているが、金利は下がっているというのが現状多くなっています。ゼロ金利が終わってしまったとき、借入総額は昔よりも高くなっているので、返済総額は想定よりも高くなる可能性が非常に高いとおもっています。

税金

次に税金の問題です。住宅ローンを組んでいる場合、所得税等の控除『住宅借入金等特別控除』というものがあります。これは借り入れした住宅ローンの年末時点の残高の1%分、その年払った所得税の還付を受けられたり、来年支払う住民税が減ったりする制度です。最長で10年間控除を受けられるので良い制度だと思うかもしれませんが、はっきり言って金持ち優遇の制度です。結婚し、子供がいたり、保険に入っていたり、確定拠出年金を積み立てていらたりしているのであれば、満額まで控除できず損をすることだってあります。しかもこれは住宅ローンを組んでいる期間ではなくて最長10年間という縛りがあるものです。しっかりと計算しないと意外と損するケースも少なくないと聞きました。
もう一つ税金で大きな問題が固定資産税です。これは最長10年なんてことはなく、土地・建物を所有している以上永遠に払い続けなければなりません。金額も土地の評価額で算定されるため毎年異なります。大きな変化はないにせよ、延々と払い続けることを考えるとかなりの額になってきます。35年間で総額何百万円という単位になることは当たり前の話です。
ちなみに固定資産税を払わなければどうなるかというと最終的には差し押さえられ不動産は競売に出されてしまいます。つまり住宅ローンと固定資産税は絶対に滞納できないと思っておいた方がいいです。というより税金は納税しなければ差押えが来るので滞納はできません。

諸経費

購入に対して頭金だけでなく、仲介手数料、不動産の登記手数料、住宅ローン事務手数料、火災保険、地震保険など様々な諸経費が掛かってきます。これも一つ一つは大した金額でなくても塵も積もれば山となります。新築物件を購入すると当然のことながら100万円単位のお金が必要になります。建物の支払に関して言えば資産の購入と考えることはできるでしょうが、ここでの支払いはすべて消費の分野になるのではないかと思います。
我が家の現在の賃貸料の1年分、またはそれ以上の費用が掛かってきます。1年分以上が消費に消えてしまうのはなかなか大きいと思います。

近隣トラブル

お金だけでなく隣人、近隣トラブルが起こってしまったときにもそうそう簡単に引っ越せないのはリスクだと思っています。
世の中本当に小さなことでトラブルになることがあります。植木が境界を越えてきただとか、バイク、車などの騒音もトラブルの一つです。
賃貸はいわば遊牧民。変な隣人がいれば引っ越してしまえば解決です。

まとめ

とにかくコスト面からみても、それほど大きな利益はなく、なおかつ身軽さもそがれてしまいます。何かあったときには取り返しのつかない事態になりかねません。
頭金を払うなら、その資金を使って運用に力を入れていく方が僕はいいと思っています。
今回は大きく借金や経費の面からお話ししましたが、次回は運用を含めたお金の話をしていきたいと思います。
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