持ち家派?賃貸派?僕が賃貸派である理由(経費編)

『持ち家派か賃貸派か?』この論争は永遠に付きない論争のように思います。僕は持ち家で育ち、現在は賃貸に住んでいるどちらも経験している人間です。どちらも経験した上で自分なりの結論を出すことができたと思います。



マイホームのためにローンは組まない

結論から言うと僕は今後、賃貸で行こうと思っています。僕は以前までマイホームを買うのが当たり前だと思っていた人間でした。

ですが、お金の勉強をしていくうちに自分の中でお金に対する感覚が大きく変化して、賃貸でいくべきだと結論付けられたのです。

なぜ賃貸派という結論に達したか今回は住宅ローンやその他の経費を見て考えていきたいと思います。

住宅ローンも立派な借金

まずは金利について考えて見たいと思います。政府はゼロ金利を進め、今や住宅ローンは10年固定金利でも1パーセントを切るような超低金利です。

低金利政策が実施されている今、マイホーム購入は絶好のタイミングだと言われています。

ですが、僕は低金利だから家を買うという考え方がそもそも間違っているのではないかと思っています。

住宅ローンはいくら利子が安くても借金であることには変わりないんです

マイホームの借金は借金じゃないという印象を持たれている人を多く見受けるのですが、借金は借金です。

お金を借りて家を買う必要があるのかを自問自答してみたのですが、『借りてまで買う必要はない』という結論になったのです。

住宅ローンは非常に金額が大きいです。たとえ低金利であっても毎年大きな利子がついています。

3000万円の1%でも最初の年は年間約30万円の利子を払わなければならないのです。35年で返済するとなった場合、合計で550万円も利息を支払わなければならないのです。

支出のための借り入れはNG

僕の考え方として借金をするときは借金の利息以上の利益を得られる時にするものだと思っています。

住宅ローンは住むための家の借金なので、利益を生むことはありません。つまり、返済のためには働いて稼いで来なければならないのです。

不動産で利子以上の収益があればいいのですが、住宅ローンを借りたところで金銭的な利益は生み出すことがないので、家計が圧迫されてしまうと思います。

しかも日本の住宅事情として住宅は築年数が古くなれば古くなるほど、価値がなくなります。

2018年に3000万円の価値があったとしても、2038年には半分の価値になっていることも十分に考えられます。

加えて言うと今後この低金利が続く可能性はどれだけあるのかもはっきり言ってわかりません

10年での返済計画を立てて固定金利を組めているのであれば、35年で組んでいるのであればこの10年で金利が上昇した場合、返済額がぐっと増える可能性も十分にありえます。

最近は低金利の恩恵か住宅ローンも不動産価格も上昇しています。用意できる頭金は増えていないのに、価格が上昇している不動産が買われているのです。

金利が低く抑えられているうちはいいですが、金利が上昇を始めた時に住宅ローンが大きな負担となってくる可能性は十分にありえると思っています。

税金が意外ときつい

次に税金の問題です。住宅ローンを組んでいる場合、所得税等の控除『住宅借入金等特別控除』というものがあります。

これは借り入れした住宅ローンの年末時点の残高の1%分、その年払った所得税の還付を受けられたり、来年支払う住民税が減ったりする制度です。

最長で10年間控除を受けられるので良い制度だと思うかもしれませんが、はっきり言って金持ち世帯への優遇措置です。

結婚し、子供がいたり、保険に入っていたり、確定拠出年金を積み立てていらたりしているのであれば、満額まで控除受けられないことも考えられます。

しっかりと計算しないと意外と損するケースも少なくないと聞いたことがあります。

もう一つ税金で大きな問題が固定資産税です。固定資産税は不動産を所有している以上は、永遠に払い続けなければなりません。

固定資産税の学派毎年算定されるため、年によって異なるのですが、よく耳にするのが、返済額の1ヶ月分を支払う必要があるということです。これから数十年支払い続けるとなれば数百万円の出費となるのです。

一方で賃貸物件の場合は所有者ではないので、固定資産税はかかりません。貸主が固定資産税も計算して賃料を設定しているので、不動産の税金の心配はする必要はないです。

諸経費

マイホームの購入は不動産の本体価格だけでなく、色々な諸経費がかかってきます。仲介手数料、不動産の登記手数料、住宅ローン事務手数料、引越し費用、火災保険など様々な諸経費が掛かってくるのです。

仲介手数料は本体価格の3%+6万円+消費税というのが一般的です。

3000万円の物件だと100万円以上になります。不動産の登記手数料も条件によって大きく異なってくるのですが、30万円以上はすると思ってもいいでしょう。

その他の手数料を考えていくとざっと見積もっても200万円はくだらないと思います。

賃貸は仲介手数料、引越し費用、礼金、保証金、火災保険などにお金がかかります。

月10万円の家賃の家と想定して、総額で5,60万円と思っておけばいいのかなと思います。

引っ越せない

お金の問題だけでなく近隣トラブルや子供の学校での問題が発生しても簡単には引っ越せないリスクがあります。

世の中本当に小さなことでトラブルになることがあります。植木が境界を越えてきただとか、バイク、車の音がうるさいだとか近隣トラブルの原因は無数に考えられます。

子供が学校でいじめられたなど、問題を多く抱えたとしても別の校区には引っ越せないのです。

ニュースになるようなケースが起こっても、逃げられないのがマイホームの弱点だと思っています。

賃貸は遊牧民みたいなものなので、いざとなれば引っ越せばいいと考えられます。近隣トラブルや学校関係の問題が起こればその場から離れればいいと考えると心のゆとりは非常に大きいです。

まとめ

今回の考え方はあくまで個人的な見解です。すべて一概には言えないと思っています。

実際僕自身、今でも持ち家へのあこがれはあります。でも冷静に考えた時、あまりにも割にあわないのではないかと思っています。

3000万円の不動産を買うために、200万以上の諸経費をかけ、500万以上の利息を払うのに、将来的には価値が半減する可能性があるということを考えるとちょっと買えないかなと思います。

身軽さや諸経費を抑えられる賃貸はとても僕の生活スタイルにあっていると思います。

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