中古マンション購入で考えられる問題点

最近中古マンションの販売のチラシが半端なく入っています。我が家の地域では昭和後期築のマンションがたくさんあるようで、殆どが昭和築のマンションです。つまり築年数は30年を超えるものがほとんどです。価格帯は何でこんなに高いんだろうと思うような価格ばかりです。もう少しまともな価格になれば考慮したいとも思うんですが、まだまだそんなレベルの値段ではないですね。現段階では賃貸派を貫きたいと思います。
今回は中古マンションを買うときに僕が考える注意点を書いていきたいと思います。



築年数

建物は古ければ古いほど価格が下落します。マンションも同様古いマンションになればどんどん価格は下落していきます。ですが、一戸建てに比べると価格は下がりにくいです。昭和築のマンションでも割としっかりとした値段で売られているのには驚きます。
ですが、マンションも必ず老朽化して最後には建て替えが行なわれます。マンションの寿命はおおよそ60年と言われています。日本最古の地上11階建てのマンション『宮益坂ビルディング』は老朽化に伴い築63年で建て替えとなりました。東京では築40年程度で建て替えが行なわれることも珍しい事ではないため、一生済み続けるつもりで中古マンションを購入すると予想外の出費に見舞われる可能性があります。
あまり古いマンションの場合はこういった建て替えのリスクが有るため、あまり古いマンションを買ってしまうとせっかく安いマンションを手に入れることができても建て替え負担金が高く、結局高い買い物となってしまう可能性があるのです。
マンションの住民の5分の4の賛成で建て替え可能であるため、自分が反対していても建て替えが進んでしまうことだって考えられます。今後、老朽化が進んだマンションが増えていくと決議の要件は緩和されていくことだって考えられます。あくまで予想ではあるんですが、3分の2くらいまでは緩和されるんじゃないかと思います。
せっかくリフォームにお金をかけても全体で建て替えが決まってしまえばリフォームは無駄となってしまう恐ろしさがマンションにはあるのですね。

積立金の滞納

マンションでは修繕積立金や管理費が本体価格以外に費用が掛かります。中古マンションの場合、売主が管理費や修繕積立金を滞納していることがあると聞きます。マンションの修繕費の滞納率は30%を超えているらしいです。つまり10件に3件以上は滞納物件を買う可能性があるということですね。といっても重要事項として必ず説明がされるため見逃すということはありませんが、ほぼ契約が決まった状態の時に説明されてしまうと断れない状況に追い込まれる可能性があるのです。
滞納が確認できた場合、滞納額については売買価格から差し引いてもらうことが一般的となっています。基本的には売主が負担してくれる部分ではあるのですが、事前に確認しておいたほうが良いことだと思います。
また、マンション自体の滞納率も重要でしょう。マンションの滞納率が高いと修繕積立金が高くなる可能性もあるし、きちんとした修繕が行えずぼろぼろのマンションになってしまう可能性もあり得ます

修繕計画

マンションの修繕計画って実はとてもいい加減だったりします。新築の時に何とか多くの人に買ってもらうために修繕費などはとても安価で設定されていることがあります。最初が安すぎるため5年、10年と経つと修繕費は高くなってしまうのです。当初の積立金で住宅ローンを組んで支払いが苦しくなってしまい、結果滞納が増えるという悪循環が起こっています。
そういった積立金の設定をしているところは必然的に修繕積立金が不足してしまいまし、修繕計画もいい加減なことがあるようです。その結果思ったような修繕ができず、建物の老朽化が進んでしまうということもあるため注意が必要です。

敷地権

敷地権というのは簡単に言うとマンションの土地の利用権です。マンションの場合は基本的には敷地権は所有権となっており、マンションを買った時点で土地の持分を取得することとなります。
めったにはないのですが、本当にごくたまに土地の敷地権が所有権でないマンションというものがあります。土地は借地となっていて建物だけの所有権があるという状態です。土地は一定の期間借りているだけで返却しなければならないというかなり変わった形態のマンションがあるんですよね。
土地が借地であると、返却しなければならないので立て直しということもありませんし、限られた期限しけ利用できません。建物を所有していても結局は賃貸なんですよね。
また土地が借地であれば、地代もかかります。なので、建物の代金や修繕積立金、管理費に加えて地代がかかってきてしまいます。

まとめ

マンションは安いからといって飛びついてしまうと痛い目を見る可能性があります。最近中古のマンションがたくさん出ていますが、築年数と比較すると少し高すぎるような気がしています。
マンションは一戸建てとは少し違った部分で注意すべき点があります。せっかく割安だと思っていても、連帯して決めていくことが自分の意図しない方向に進んでいくことがあることもあるということは理解しておいた方がいいのではないかと思います。
マンションは修繕積立、管理という連帯債務をおっており、なおかつ通常の所有権よりも所有権としての機能も働いていないということを理解しておく必要があるでしょう。
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