不動産は今後大きな問題に直面しています。これからは不動産は負動産の時代なのかもしれないのです。
解決案を模索していると政府は言うかもしれませんが、現在具体的な解決案は一切出されていなません。もし先日のブログで紹介した相続登記を促したということが解決案だというのならそんな政府は解散したほうがいいんじゃないかと言うくらい対策としては甘いと思います。
ぼくは今後不動産に訪れる大きな問題点は二つあると思っています。
一つは『高齢化社会が招く問題』です。
そしてもう一つは『人口減少が招く問題』です。
今回はこの二つが今後の不動産にどのような影響を与える可能性があるのかを考えてみたいと思います。
今回の記事は個人的な感想ですが、この問題は多くの方が認識すべき問題だと思います。
Contents
高齢化社会
高齢化社会が日本の不動産に与える影響は、保険や年金とは違い、亡くなる数が増えだすと問題が大きくなると思っています。
日本は世界有数の長寿国となっています。今現在高齢者の方の世代ではすでにマイホーム神話が成り立っており、多くの方が不動産を所有していることが考えられます。
しかもまもなく団塊の世代も高齢者となっていき、人口割合で高齢者が増大するのは間違いありません。
そして、これから10年、15年で団塊世代の方々はどんどん亡くなっていくでしょう。このままでは亡くなる数が増えるに連れ深刻な問題となっていくのは間違いないのではないかと思います。
相続未登記による流動性の低下
高齢化社会で最も懸念しているのは、相続登記問題です。以前のブログでも紹介ましたが、相続登記をせずにほったらかしにしている不動産の数がかなり増えています。
現段階でも田舎の方ではかなりひどい状況であることは間違いないでしょう。
相続登記は相続税などとは違い、期限もなく、特段罰則のようなものがありません。放置して、大変なことになったと気づくのは不動産を処分しようと考えたときです。
処分のときまで何も問題が発生しないので、相続登記を放置してしまうのです。以前にも書きましたが放置すればするほど相続登記は複雑化し、莫大な費用がかかることも考えられます。 処分をするには必ず相続登記が必要です。
ですが、その相続登記ができないため、流動性を欠いてしまうことが懸念されるのです。
不動産登記の制度を知っている人たちはおそらく、このような事案が発生することは容易に想像できたと思うのですが、問題が浮き彫りになるまで放置してしまったのですね。
相続問題が発生した原因
これまで相続問題は大きな問題にはなっていませんでした。なぜ相続の未登記問題が発生したのかというと一番は家督相続制度の廃止が影響していると思います。
家督相続制度とは昭和22年まで続いていた制度なのですが、現在のような兄弟全員が平等に相続するのではなく、長男一人に相続させるということが容易でした。
個人の人権意識よりも家制度を大事にしていたことがよくわかりますね。
家督相続の場合、現行法のように相続人が複雑になりえなかったということが言えると思います。改正からかなりの年月が経っていますが、しばらくは実体として家督相続が生きており、最近になって法律通りの解釈へと変わっていったんではないかと思います。
第二に遺言制度が浸透していないということです。遺言書があれば相続人の数が多くても手続きはグッと楽になります。
相続人が10人の大家族であっても遺言書（公正証書が望ましい）があれば、遺産分割協議を行うことなく1人が不動産の取得が可能です。遺留分減殺請求権の問題はあるのですが、法定相続人での遺産分割協議よりもマシな場合も多いのではないかと思います。 最近になって終活としてお墓選びや相続税対策に並んで遺言書も取り上げられるようにはなっていますが、いまだに遺言書がないケースはとても多いです。
人口減少
次に人口減少問題です。こちらはシンプルに考えればわかりやすいのではないかと思います。
人口が減少すると国土の人口密度は低下します。人口密度が低下すると一人あたりの不動産の割合は増加します。そうなると不動産自体に価値がなくなっていくのは想像できるのではないかと思います。
空き家問題
最近空き家問題が新聞で取り上げられるケースも珍しくありません。1963年に2.5%だった空き家も2013年時点では13.5%となりました。しかも住宅件数は昭和38年時点よりも4000万件も増えているのです。http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/pdf/yoyaku.pdf
最悪のシナリオだと2033年には30%が空き家となってしまうという推計データもあるようです。
空き家があっても建物は増え続けている
今までは人口増加に伴って住宅は増えましたが、人口減少が始まった今でも着工件数は年間で100万戸近くをキープしており、一定以上の割合が続いています。未だに住宅は増え続けています。
人口は減るのはほぼ間違いがないのに未だに住宅が増え続けているのは空き家問題が解決に向かうはずがありません。
2020年までに供給過多に対策が必要
今後、住宅用の不動産は大幅な値崩れを起こすのではないかと思います。具体的には2020年までにそれなりの対策をとらなければならないと思っています。
なぜ2020年かというと『東京オリンピック』ではなく、本格的に人口が減少に転じると言われているのが2020年だからです。
それまでに中古物件の取り扱いについて優遇措置を取っていくことが望ましいのではないかと思います。
終わりに
このまま政府が大きな対策をとらなければ相続登記がされないで放置された不動産が増加してしまい、空き家もどんどん増加していくことになるでしょう。
まあ本来不動産は私有財産なので、責任をもって処分すべきだとは思いますが、ここまでくると政府がきちんと対策を練らなければならないでしょうね。
