相続登記をする場合に必要な書類

平成29年10月3日付の日経新聞朝刊にてこのような記事が載っていました。
法務省は2018年度から、相続の手続きがされずに所有者がわからなくなった土地の本格的な調査に乗り出す。全国の司法書士らに委託し、登記簿などから所有者が生きているかを調べる。すでに死亡している場合は法定相続人をたどり相続の登記をするよう促す。
 法定相続人の一覧もつくる。地方自治体などの公共事業の担当者や所有者の親族、民間の再開発事業者などが法定相続人を調べやすくする。18年度予算の概算要求に約24億円の関連費用を盛り込んだ。
 同省の調べでは、50年以上登記の変更がない土地は、大都市で6.6%、中小都市・中山間地域では26.6%あった。所有者が亡くなったあとも手続きが取られないまま所有者不明になっている可能性がある。地方では地価が低いため、当面利用する予定のない土地は相続登記されにくい。所有者のわからない土地は公共事業や災害復旧、農地集約などの障害になる。
 不動産の相続登記が放置されたままだと、子、孫、ひ孫と相続権を持つ人が増え、さらに権利関係が複雑になる。同省は法定相続人に対応を促す必要があると判断した。
コテ入れするのは大事ですが、とても遅いですね。しかも促す程度でどれだけの効果があるのかも疑問です。
年々相続登記を入れないで放置されている不動産が増加しています。
今回は相続登記を促す意味も込めて必要な書類について詳しく書いていこうと思います。
原則的な形の法定相続の場合と最もよく行われているであろう遺産分割協議による相続の二つから相続登記に必要な書類を確認していきましょう。



そもそも法定相続とはなにか?

法定相続というのは法律で定められた相続の割合をそのまま相続することです。
例えば妻と子2人を残して夫が死亡した場合、妻の法定相続分は1/2、子はそれぞれ1/4ずつ相続のすることになります。
相続登記の場合、各相続人が法定相続持分で共有するという形になります。

遺産分割協議による相続とは?

相続割合は話し合いで法定相続の割合以外でも相続することが可能です。
先ほどの例の場合、話し合いで息子2人は相続せず、妻1人が全てを相続するということも可能なのです。

共通して必要な書類

まずは法定相続と遺産分割協議による相続で共通して必要な書類から確認したいと思います。必要書類は以下の通りです。
  • 登記申請書
  • 戸籍謄本
  • 被相続人(亡くなった方)の住民票の除票
  • 住民票の写し
  • 不動産の評価証明書
一つずつがどのような書類なのかを確認しながら見ていくことにしましょう。

登記申請書

登記申請書というのは不動産登記を行う際に必ず作成しなければならない書類です。これは売買の時であろうが贈与の時であろうが必ず必要となる書類です。雛形が法務省にありますので、詳しく知りたい方はこちらをどうぞ。

戸籍謄本

次に戸籍謄本です。こちらは大きく分けて2種類の戸籍が必要となります。
一つ目は亡くなった方の出生から死亡までが記載されている戸籍です。
戸籍というのは戸籍法という法律のもと作成されています。改正が行われるたび、戸籍は再編成され新しい戸籍が生まれます。(改正原戸籍)
本籍地を他の市区町村に移動させた場合も新たに作成されるため、出生から死亡までの戸籍は複数通となるのが通常です。
戸籍はかなり複雑なため、別の機会にできる限り詳しく解説をしてみたいと思います。
もう一つは相続人の戸籍謄本です。先ほどの例で言うと妻と子の戸籍が必要となります。こちらについては最新の戸籍のみで問題ありません。
最近法務局で相続証明情報制度というものが始まり、こちらが代用できますが、相続証明情報を作るために必ず戸籍謄本一式を集めなければならないので、あまり意味はないかもしれません。
戸籍謄本はすべて集めると数万円になることもあり、意外と費用がかさみます。相続登記を放置すれば放置するほど戸籍が必要になりえますので、あまり長期間の放置はおススメしません。

被相続人の住民票の除票(戸籍の附票)

次に亡くなった方の住民票の除票が必要となります。なぜ必要になるかと言うと、亡くなった方が本当に所有権の登記名義人であるかを確認するためです。
登記簿謄本には所有者の住所と名前が登記されます。
住民票の除票と登記簿謄本の住所と名前が一致しているかを確認するわけですね。もし住所が違えば登記簿謄本上に出てくる住民票の除票を取る必要があります。
ただ、住民票の除票の保存期間は5年と非常に短く、あまり放置しておくと取得できない可能性も出てきます。取得ができない場合には権利書をつけたり、上申書を書いたりして被相続人が所有者であったことを別の形で証明しなければなりません。
何度も住所が変わっているという場合は『戸籍の附票』という本籍地に登録された住所の情報が便利になります。こちらは除籍となってから5年間保管されますので、住民票の除票よりも長くとることができる可能性があります。

所有権を取得する人の住民票の写し

法定相続であれば相続人全員、遺産分割協議によるものであれば所有権を取得する相続人の住民票の写しが必要となります。
不動産登記では所有者の住所は登記事項となっているため必要となります。

不動産の評価証明書

不動産登記を行う際は登録免許税という相続税とは別の税金がかかります。これを計算するために不動産の評価証明書というものが必要となります。これは市役所や区役所で発行してもらえます。

遺産分割協議がされた場合に必要な書類

法定相続で登記を行う際は上記の書類があればよいのですが、遺産分割協議を行う際にはさらに書類が必要となります。プラスで2点の書類を準備しなければなりません。
  • 遺産分割協議書
  • 印鑑証明書

遺産分割協議書

法定相続以外で相続をする場合には遺産分割協議というものを相続人の間で開いてもらわなければなりません。たとえ金額に置きなおせば対等となったとしても個別に相続する場合、必ず必要になります。
例えば相続人がA,B,Cの3名である場合に、預金はA、株はB、不動産はCといった具合に相続財産を個別に相続する場合には必ず遺産分割協議が必要となります。たとえその額が同等の額であっても必ず必要となります。金融機関もほとんどの場合、遺産分割協議書がなければお金をおろさせてくれないこともあり得ます。
遺産分割協議書はあくまで不動産登記を行うもののためなので、総財産である必要はなく、不動産のみの遺産分割協議書で問題ありません。

印鑑証明書

遺産分割協議書では不動産の所有者となるもの以外の印鑑は実印を押すことが必要となります。実印である証明として印鑑証明書の添付が必要となります。
所有者となる相続人に関しては印鑑証明書は必要ありませんが、そのほかの金融資産などの記載がある場合などは実印で押印し、印鑑証明書を取っておくほうが無難でしょう。

そのほかの必要な書類

そのほかにも実はまだ必要な書類がいくつかあります。場合によっては必要となることもありますので確認する必要があるでしょう。
  • 権利書
  • 上申書
  • 相続関係説明図

権利書

まずは権利書です。基本的には不要なのですが、例外的に必要な場合があります。それは亡くなられた方の不動産登記上の住所と最後の住所がつながらない場合など書類が完全にそろえることができない場合などに『権利書をつけてください』と言われることがあります。

添付は必要ないことが多いのですが、物件を確認するためにも一度目を通しておくのもよいかもしれません。

上申書

上申書も同じく書類がそろわない場合などにそれを補完するために添付する必要が出てくる書類です。この辺りは法務局で登記官の支持を仰ぐのが最も正確ですので、面倒ですが法務局に足を運ぶ方がよいでしょう。

相続関係説明図

戸籍謄本を添付して申請する場合に、相続関係説明図を添付しておくと戸籍謄本すべてを返却してもらうことができます。戸籍謄本は意外と馬鹿にならない金額や時間、労力がかかりますので相続関係説明図は作成して添付しておいた方がいいと思います。

まとめ

不動産登記は親子間のようなオーソドックスな投機だとある程度は自分で行うことも可能だと思います。法務局に行けば相談窓口も設けられており意外と親切、丁寧に教えてもらうことも可能です。作成書類の雛型も準備してくれているため、まずは相談に行くのもよいかもしれません。
ですが、自分で行うことができたとしてもかなりの時間と労力を費やす必要があるし、なかなか進まない作業にストレスがたまることも考えられます。個人的には不動産登記のプロフェッショナルである司法書士に頼むのが一番得策だと思います。一度祖父の相続登記を行った際、何が何だかさっぱりわからず非常に苦労したことを覚えています。
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